오피스텔 투자 공부 (공시지가 참고법)

부동산을 잘 모르는 부린이지만

조금씩 부동산 공부를 해보고 있다

 

그리고 공부를 통해 기록을 좀 남겨 놓고자 한다

 

공시지가 약 650만원

즉, 1평당 가격이 650만원

총 면적은 8844 제곱미터

오피스텔 호수는 1433호

8844 제곱미터를 평으로 바꿔보자

1평당 3.3제곱미터

그리고 1433호로 나누면

1호당 약 1.87평

1.87평에

공시지가 가격인 660만원을 곱해보자

그리고 공시지가 환산률 60% 를 고려하면

약 2000만원

 

 

 

 

이 오피스텔 다지의 가격은

약 4~6억

토지가 2천만원 뿐인 신축 오피스텔을

4억을 주고 사면 3.8억짜리

감가가 급격히 진행되는

자동차와 같은 소비재를 사는 것과 마찬가지다

 

서울 도심부 노후화에 따른 

지분이 가득한 구축빌라가 

반대로 토지가격이 매매가의 70%를 초과하고 

토지가격 상승율도 급격히 증가하는 상황과 반대로

 소비재들이 가득한 풀옵션 오피스텔

 

아파텔은 엄청난 감가를 일으키며

토지가격이 받쳐주지 않으니 하방을 지지해줄 수가 없다.

 

거의 모든 오피스텔은 위와 같으니

하나의 사례로 보면 된다고 한다

 

임대수요가 풍부한 곳이라면 

오피스텔도 나쁘지 않다

 

하지만 오피스텔 구축을 사는 건 자살행위다

시대에 역행하는 행위다

남들이 영양분 다빼먹고 버린 물건을 잡는 그 자체

오피스텔은 신축을 분양받아서도 안되며

지금 일부 오피는 프리미엄이 상당히 붙었지만

그마저도 불황기나 하락장이 오면 가장 먼저 아웃된다

 

오피스텔은 철저히 분양권을 잡되

입지가 매우 좋음에도

마이너스 프리미엄이 크게 뜬 물건만 사야한다

 

그리고 소형 신축만 적용받는

취득세 감면을 받아야 한다. 그럼 괜찮다

 

누군가 블로그에, 매매가가 2.15억이고 대지가 6평 물건을 놓고 좋은 물건인지 아닌지 물어봐다

 

주의해야 하는 게 있다. 절대 금액이 낮다고 싼게 아니다. 평단가로 나눠바야 한다. 평당 3500만원 아닌가요? 비쌉다. 그런데 시세일수도 있다. 평당 3000정도가 적당하지 않나 싶다. 돌아다녀보면 안다.