[부동산 팔라딘 75] 서울 아파트 가격, 소득의 30-50%가 월세가 나갈 것

부동산과 관련해서 아는 지식이 정말 적지만, 이런식으로 좋은 분들의 글을 저장해두고 읽어나가는 것부터 시작해야겠다. 돈이 없을 때부터 공부해야 돈이 조금이라도 모였을 때 과감한 투자를 해볼 수 있지 않을까

 

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오랜만에 글을 씁니다. 글을 쓸 소재가 없었습니다. 이유는 간단합니다.
이미 시장은 끝장이 나버렸기 때문입니다. 상승 하락 논의가 무의미해졌습니다.
논의할 거리가 없으니 글을 쓸 맛이 안나더군요. 분석도 예측도 그냥 허무하네요 ㅎㅎ
그래서 끝장이 났다..라는 소재로 글을 써볼까 합니다.
 
혹자는 끝장났다고? 이제 다 올랐고 떨어질 일만 남았나? 라고 오해낚시하실 수 있는 문구입니다.
결론부터 말씀드리자면 아닙니다. 끝장이 났다라는 의미는 신규 진입이 끝장났다라는 것을 말합니다.
 
1. 선을 넘은 인서울 아파트 가격
지금 인서울 아파트 가격은 선을 넘어버렸습니다. 
선을 넘어 과도하게 올랐으니 이제 선 아래로 내려올 일만 남았다는 게 아닙니다.
그 선을 넘어 거래를 할 수 있는 이들과 그 선을 그냥 허망하게 바라만 봐야 하는 이들로 
세상이 나눠져버렸단 소리입니다.
 
강남은 평당 1억의 시대가 도래했고
마용성도 평당 6~7천을 호가합니다.
인서울 변두리 구축도 평당 3천? 4천? 기가 막힙니다.
 
인서울 그나마 살만한 아파트는 15억에 근접하고
역세권 대단지 썩다리 20~30평대는 9억에 근접하거나 넘어섰으며
복도식에 역세권이라기에도 애매한 변두리 구축 20평대 아파트들도 정부에서 그어놓은 
서민 아팟 하한선인 6억에 근접하고 있습니다.
이제 서민 아파트는 서민이 매수 가능한 아파트가 아닌 서민이 세들어사는 아파트로 바뀌어버렸습니다.
 
2. 균형이 무너진 임대차 시장
이제 1주택 이상 주택 투자는 거의 불가능해졌습니다.(=전월세 공급 차단)
전세대출 받은 무주택자들의 갭투자도 원천봉쇄 되어 버렸습니다.(=내집마련/갈아타기 차단)
이는 필연적으로 매매 감소 + 전월세 시세 폭등을 불러옵니다.
 
가격이 너무 올라 은행 대출로 주택/아파트 구매자체가 힘든 상황입니다.(60%이상 현금박치기)
기존 세입자는 갱신요구권 사용하며 눌러앉기 급급할 것입니다.
이는 전월세 공급 부족 및 임차료 상승 악순환을 초래하고 있습니다. 
 

3. 유동성 + 낮은 금리 혜택 누리는 유주택자 vs 임차료 상승으로 고통받는 무주택자
임대기간이 2+2년으로 늘어나 신규 임차 수요를 공급이 못따라가는 구조가 고착화될 것이니 
전월세는 단기간에 폭등할 것이며 전월세 공급이 부족한 최소 1~2년동안 폭등세가 유지될 것입니다. 
고가 주택부터 전세는 점점 사라질 것이며, 반전세, 반월세, 혹은 월세 시장으로 임대시장이 재편될 것입니다.
그렇게 되면 미국이나 유럽처럼 소득의 30~50%를 주거관련 비용으로 쓰는 시대가 도래하겠네요.
 
지난 3~4년간 대출을 최대한 빨아 집을 산 사람들이 일으킨 대출 규모가 어마어마합니다.
금리는 낮지만 신규로 대출을 받아 집을 살 수 없습니다. 대출 문턱이 높거나 필요한 자기자본이 너무 크니까요.
낮아진 금리의 혜택은 대출을 빨아 집을 산 유주택자들만 누리고 세입자들은 그 혜택을 거의 받지 못합니다.
가뜩이나 디플레이션 상황으로 고통받는 한국 경제, 코로나까지 터져버렸으니 금리 인상은 요원합니다.
 
정부는 극단적으로 유동성을 풀지만 이는 언발에 오줌누기일 뿐. 근본 대책이 되지 못합니다.
그래도 안하는거보단 훨씬 낫고, 유동성을 풀지 않으면 경제가 망가지니 당분간 유동성 확대는 계속될 것입니다.
그 돈이 다 어디로 갈까요..주식? 코인?
 
4. 인서울 아파트는 그들만의 리그
앞서 언급한 바와 같이 인서울 아파트의 매매거래는 집을 가진 사람들끼리만 이뤄질 것입니다.
하급지 아파트 보유자가 돈을 모아 상급지 아파트를, 상급지 아파트 보유자가
최상급지 아파트를 매수하는 형식으로 말이죠. 그렇다면 최상급지 아파트들은 어찌 될까요?
 
2016~2019년의 기간은 우리나라 부동산 시장에서 중요한 전환점이 되어버렸습니다.
부동산을 보유한 자와 보유하지 못한 자를 철저하게 갈라버린 기간으로 말입니다.
가진자와 못가진 자..이젠 돌이킬 수 없습니다.