내가 시세차익 투자에 집중하는 이유 3가지! (by 김부성 박사)
- 부동산
- 2023. 12. 3. 14:21
재산을 불리는 사람들이 항상 말하는 투트랙은 재산의 규모를 불릴 것이냐? 아니면 현금흐름을 늘릴 것이냐에 대한 얘기다
내 나름의 결론은 한 40대 정도까지는 재산의 규모에 집중, 40대에서 50대로 넘어가면서 현금흐름성 자산으로 바꾸는게 낫지 않나 싶음
사실 답이 없음
확실한 건 한 방향으로 쭉 밀고 가는 사람들은 어떻게든 성과를 내는 듯
내가 예전에 부동산 임장 강의에 한번 갔다가 만난 아저씨가 얘기해준게 있는데, 자기가 아는 사람은 부동산 폭등기든 폭락기든 그냥 계속 월세형 물건만 하나씩 늘려갔는데 지금 현금흐름 엄청나다 함
사실 그렇게 한방향으로 투자하는게 힘든건 투자를 해보면 안된다 좀 젊은 사람들이 알만한건 라오어 무한매수법같은 투자인데, 이 분도 조롱이 심했지만 계속 자신의 투자를 유지하고 있음. 성과를 떠나 엄청 대단하다고 생각한다
최근에 부동산에서 유명하신 김부성 박사님의 글을 공유받았는데, 기록해봄
내가 시세차익 투자에 집중하는 이유 3가지! : 네이버 블로그 (naver.com)
내가 시세차익 투자에 집중하는 이유 3가지!
부동산 투자를 20년 넘게 하다 보니 부동산 투자 큰 줄기는 시세차익용과 임대수익용 투자물건 두가지더군...
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----------------이하 원문---------------
부동산 투자를 20년 넘게 하다 보니 부동산 투자 큰 줄기는 시세차익용과 임대수익용 투자물건 두가지더군요.
<부동산투자 두 줄기>
■시세차익용 투자
■임대수익용 투자
이건 누구나 다아는 상식이기는 하지만 그래도 둘중 어떤 것에 비중을 두고 오랜기간 투자하느냐에 따라서 투자에 집중하는 에너지와 아웃풋이 차이가 날수도 있어서 이 부분은 꽤 중요합니다
필자는 현재 (부동산) 포트폴리오상 아직까지는 시세차익용 보유물량이 7대 3정도로 수익형 물량 보다는 비중이 높습니다.
어? 근데 시세차익 투자가 왜 악어농사지? 라고 물어보실분들이 계실겁니다.(물론 블로그 초기부터 칼럼 꾸준히 구독해오신 이웃분들은 알고 계시겠지만..)
악어는 악어가죽을 위해 오랜기간동안 키우면서 매달 돈이 들어오지 않고 악어키우느라 돈만 쎄빠지게 나가게 되죠.
그리고나서 악어를 팔때 비로소 목돈을 땡기기때문에 악어농사를 시세차익용 투자라고 명명한것
젖소농사는 꾸준하게 우유를 얻어 임대수익을 누릴수 있다는 의미에서 명명한것
책의 이부분 핵심은 악어+젖소를 동시에 키워나가야 가장 안전하고 유리하다는 내용. -kim박사-
필자가 아직까지는 차익용 투자에 집중하는 이유는 3가지
1. 아직 나이가 4호선 9번출구..아직은 반백년밖에 안살아서 순자산 파이를 줄여가면서까지 차익형 물건을 매각하고싶지는 않기때문..즉 5호선 5번 출구때까지는 현 파이를 유지 혹은 추가매수후 좀더 키우기 위해.
2. 순자산 파이를 키우는데는 차익용 투자가 좀더 유리해서.
3. 환금성 측면에서 차익용 물량들이 좀더 유리해서,
1) 5~6년후부터 현재 악어와 우유소 비중을 7:3에서 5:5정도 비율로 조정하고 6호선 진입시에는 4:6정도~최대 3대7 내외 비중으로까지도 조정할 계획으로 있습니다만 변수와 시장추이에 따라 얼마든지 변동은 가능할겁니다
근데 7호선은 왜 얘기 안하냐구요?
헐~7호선(나이)에도 임장다니고 악어농사 우유소 농사 짓는다고 여기저기 무리하게 돌아다니며 투자하시게요?
투자는 6호선까지 다 마무리들 하시고 7호선에는 무리하지 마세요. 인생 그리 길지 않습니다.
나이 70이 넘었는데도 무리한 돈 욕심에 여기저기 일 벌이다 돈 써보기도전에 건강잃고 한방에 골(=북망산)로 가는 사람들 주변에 부지기수입니다.
본론으로 넘어와서,
2번째 이유는 차익용 투자가 수익형 물량보다는 상대적으로 순자산 파이를 더 키울수있기때문입니다.
예컨대,
만약 A라는 투자자가 한개의 차익형 물건을 악어농사 짓듯 중장기 보유하고 악어가죽 매각하여 세후 3억 or 6억을 벌면 1년으로 환산시 한달에 각각 얼마를 번걸까요?
시세차익물건 매각후 세후
3억 or 6억 차익시
3억:1년간 매달 2500만원 월세
6억:1년간 매달 5000만원 월세
---------
※10년간 매달 250만원 월세
※10년간 매달 500만원 월세
☆만약 세후 시세차익 30억이면?
10년간 월세 매달 2천5백만원☆
위 표에서 보듯이 3억이면 1년간 매달 2500만원, 6억이면 1년간 매달 5000만원, 그럼 10년으로 환산하면 여기에서 10분의 1로 나누면 얼마죠?
각각 매달 250만원과 매달 500만원을 10년간 매달 월세를 받는것과 같습니다.
그런데말입니다
매달 월세를 받는게 아니라 한꺼번에 10년치 월세를 일시불로 받는것과 동일하여 임대수익용 물량보다 더 큰 수익을 만들수가 있게 됩니다
그럼 A라는 직장인이 한달에 실수령 500만원을 번다고 하면 A의 10년치 노동수입을 한꺼번에 버는라서 10년의 노동시간을 버는것과 마찬가지
그렇다면 이론상으로는 10년간은 직장인 A씨는 아무것도 안해도 된다는의미
예시를 든 직장인 A씨의 입장에서는 10년의 시간을 획득한것과 마찬가지
필자가 아직은 시세차익 투자에 비중을 좀더 두는 마지막 세 번째 이유는, 환금성 측면 때문에 그렇습니다.
환금성 측면에서 시세차익용 물량들이 수익형 물량들에 비해서는 좀더 유리하기때문.
5~6년후, 나이가 5호선 중반이 되기 시작하면, 포트폴리오 조정을 할꺼라고 위에서 얘기드렸죠?
그럴려면 환금성측면에서 유리한 중상급지~상급지 지역들의 아파트 보유물량 비중을 지금 바로 줄여 수익형으로 전환하기보다는 좀더 보유하면서 5년정도는 더 보유후에 환금성의 잇점을 살려 추후 순차 매각하는식으로 조정하기가 수월하기때문.
이 3 가지 이유로 아직은 필자가 시세차익용 투자에 비중을 좀 더 두고 투자를 하고 있고 한 5년 정도는 더 유지할 생각으로 있습니다.
■현재는 시세차익용 vs 수익형 7:3정도
■5호선 5번 출구시점에는 5:5정도 비중으로 조정 예정
■6호선 진입시 4:6~최대 3:7비중으로 조정 고려.
내가 아직은 시세차익용 투자에 비중을 좀더 두고 있는 이유 3가지에 대해 간략히 살펴봤습니다.
악어에서 우유가 나오는 물건이 최고의 물건이겠죠?
(시세차익+임대수익
두마리토끼)
-kim박사-
구독 이웃분들 모두 오늘도 성투하시고, 좋은하루 보내시기바랍니다~*
김부성 Ph.D
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-----------내 생각------------
글의 내용을 보면, 김부성 박사님은 50대 중반 정도부터 현금흐름과 시세차익형 물건을 5:5로 유지할 예정 (현금흐름형 자산 업)
투자는 60대에 어느정도 종료
인생 길지 않기 때문에 70대에는 투자를 할 생각이 없으신듯
사실 나는 더 빠르면 좋다고 생각한다
병원에서 많은 노인을 보고, 밖에서도 많이들 보지만 제대로 즐길만한 나이는 60대
70대면 솔직히 살짝 건강 맛탱이 가는 나이다
100세 시대는 항상 내가 말하지만 오지 않는다
의료는 지금이 꼭지고, 우리나라 의료는 점점 퇴보할 것
지금 20-30대 당뇨 환자도 엄청 늘고 있음. 지금 부모 세대보다 자식 세대가 건강이 더 안좋다
그걸 기술로 막을 수 있다고? ㄴㄴ 진짜 죽을 사람 그냥 수명 연장시키는 것 뿐. 건강수명이 아니다
인생 길다 하지만, 나는 늙어서 까지 일만 하는 인생은 절대 살지 않을 것. 내가 원하는 시간에 놀러가서 블로그 포스팅이나 몇개 하거나 그런 자유로운 일은 오케이지만, 병원에서 진료보면서 계속 반복되는 삶을 살 생각은 없다
그래서 투자도 열심히 해서 적당한 나이부터 잘 놀면서 일도 줄이고 내 인생을 윤택하게 사는게 목표다
시세차익, 현금흐름형 투자는 답이 없음. 투트랙으로 병행하는게 가장 현실적이지
자신의 본업이나 사업에서 현금흐름이 잘 들어온다면 좀 더 부동산 투자는 시세차익형 투자에 집중해도 될거 같고.. 본인이 현금흐름이 적으면 나이가 젊은 편이어도 현금흐름에 어느정도 투자를 해도 좋지 않을까 싶다
부자아빠 가난한 아빠 , 또는 부의 추월차선과 같은 책은 정말 좋은 책인건 맞다
어떻게 살아야 경제적으로 궁핍하지 않게 사는지 아직도 말해주기 때문이다
하지만, 그런 책으로는 부족하다. 그런 책들은 예를 들어 수학공식을 알려주는 책과 같은 것들이고, 우리는 수학을 잘하기 위해 수많은 예제를 풀면서 문제를 푸는 감각을 익혀나가야 한다
투자도 마찬가지다
기본서를 항상 곁에 두면서 계속 반복해서 읽어야하지만, 지금 시대에서 직접 투자하는 분들의 글을 많이 읽어서 큰 그림과 방향을 계속 잘 잡아나가야 한다
디테일한 부분은 새로운 책을 읽든 강의를 듣든 해서 부지런하게 학습해나가야 함
좋은 글이 너무 많음. 틈틈이 공유하면서 내 생각을 다시 기록해봐야지