서울 주요 20개 단지 평균 실거래가 추이로 본 현재 상황 판단 (By 삼토시)

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서울 주요 20개 단지 평균 실거래가 추이로 본 현재 상황 판단

 

3개월전, 서울에서 가장 세대수가 많은 아파트 단지 Top 20을 추출해서 이 단지들의 전용면적 84㎡ 기준 평균 실거래가 추이를 2021년 1분기부터 2022년 2분기까지 뽑아봤습니다. 세대수가 많은 대형 단지들이 시세를 리드한다는 사실에는 별다른 이견이 없으실 거라고 생각했고, 개별 단지마다의 사정은 있겠으나 20개 대형 단지의 실거래가를 추출해보면 대략적인 트렌드를 알아보기에 모수로서 부족함이 없다고 생각했습니다.

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이번에는 2022년 3분기 실거래가 추이를 뽑아봤습니다. 결과를 보시기에 앞서 지난 번과 마찬가지로 몇 가지 주석을 달아봤습니다.

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※ PC 화면으로는 표가 잘 보이시겠지만 모바일상으로는 화면이 다 나타나지 않을 겁니다. 이 경우 화면을 오른쪽으로 옮겨가면서 봐주시기 바랍니다.

※ 평균 실거래가 단위는 천만원입니다. (가령 211이라고 적혀있다면 21억 1천만원입니다.)

※ 전용면적 84㎡ 기준으로 했습니다만, 84㎡가 없거나 세대수가 매우 적은 단지는 다른 평수로 했습니다. (미성미륭삼호3차는 미성미륭 50㎡, 중계그린은 59㎡ 기준으로 반영했습니다.)

※ 빈 칸은 거래가 없어서 평균 실거래가 산출이 불가능했다는 의미입니다.

※ 각 분기에서 "이상 거래가"는 배제했습니다. "이상 거래가" 기준은 해당 분기 최고가 대비 -20% 이상 하락한 가격으로 삼았습니다. "직거래"도 제외했습니다.

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소재지	단지명	세대수	'21. 1Q	2Q	3Q	4Q	'22. 1Q	2Q	3Q
송파구	헬리오시티	9,510	208	207	222	226	218	214	211
송파구	파크리오	6,864	213	221	228	237	219	225	208
송파구	엘스	5,678	233	​	243	262	248	235	219
송파구	리센츠	5,563	231	231	245	254	250	241	225
송파구	올림픽선수기자촌	5,540	201	207	243	​	242	230	​
중구	남산타운	5,152	139	139	145	150	148	148	159
강동구	고덕그라시움	4,932	171	174	186	187	189	171	162
성북구	한신한진	4,515	84	85	90	97	​	89	77
송파구	올림픽훼밀리	4,494	184	193	200	201	195	195	167
강남구	은마	4,424	239	245	261	282	255	271	254
서대문	DMC파크뷰자이	4,300	136	138	144	144	132	137	117
강동구	고덕아르테온	4,066	165	167	174	178	185	198	158
송파구	잠실주공5단지	3,930	245	264	285	320	​	310	268
노원구	미륭미성삼호3차	3,930	76	83	87	83	81	82	69
마포구	마포래미안푸르지오	3,885	181	178	188	189	​	185	179
강북구	SK북한산시티	3,830	76	79	80	88	81	81	71
송파구	트리지움	3,696	214	219	234	242	231	226	210
강동구	고덕래미안 힐스테이트	3,658	163	158	165	164	​	154	150
관악구	관악드림타운	3,544	103	105	111	114	108	104	​
노원구	중계그린	3,481	65	72	78	​	77	​	​

표에서 보시다시피 대체적인 방향성은 여전히 하락을 가리키고 있다고 생각됩니다.

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눈에 띄는 것이 2가지 있다면, 첫째는 상당수 단지가 작년 하반기 또는 작년의 상승폭을 반납했다는 것이고, 둘째는 최고가 대비 -5% 이하로 선방하고 있는 단지가 2군데 있는데 남산타운과 마포래미안푸르지오라는 점입니다.

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그리고 위 표에서 강남/서초구 단지들은 없어서 강남/서초구에서 가장 세대수가 많은 4개 단지를 별도로 추출해서 평균 실거래가 추이를 뽑아봤습니다.

소재지	단지명	세대수	'21. 1Q	2Q	3Q	4Q	'22. 1Q	2Q	3Q
서초구	반포자이	3,002	287	299	322	363	365	372	​
서초구	반포래미안 퍼스티지	2,444	302	324	350	368	366	384	378
강남구	래미안대치팰리스	1,608	​	306	308	321	​	330	​
강남구	도곡렉슬	3,002	289	285	293	288	313	312	296 ​

역시 다른 지역에 비해 상대적으로 잘 버티고 있는 모습이 확인됩니다.

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남산타운과 마포래미안푸르지오, 그리고 강남 단지들이 상대적으로 잘 버티고 있다는 얘기가 되는데 이들의 공통점은 "직주근접"이라는 생각입니다.

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서울을 5대 권역, 즉 동남권 서남권 도심권 동북권 서북권으로 나눴을 때 아파트 세대수 당 사업체 근로자수가 압도적으로 많은 곳이 도심권입니다. 다른 권역은 아파트 1채당 사업체 근로자 수가 2~3명 수준이나 도심권은 10여명에 이를 정도로 근로자 수 대비 아파트 희소성이 있는 곳입니다. 이런 도심권에 속한 남산타운, 그리고 서울의 3대 도심 중 광화문과 여의도의 가운데에 있는 마포래미안푸르지오도 직주근접 경쟁력이 우수한 곳이라고 할 수 있습니다.

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결국 하락장에서는 직주근접 경쟁력이 우수하여 실수요가 풍부한 곳이 상대적으로 잘 버틴다는 평범한 진리를 되새기게 됩니다. 반면 상승장에서 미래 호재를 미리 반영하여 매매가와 전세가의 갭이 벌어진 곳은 하락장에서 상대적으로 하방 압력을 크게 받는 모습이 확인됩니다.

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여러 모로 배울 수 있는게 많은 요즈음 장인거 같습니다