분양권에 주목할 시기가 다가온다 (By 까르) [2022.11.26]
- 부동산
- 2022. 12. 14. 16:11
최근 부동산에 관심을 가지면서 분양권에 공부도 디테일하게 해야겠다는 생각이 들었다. 까르님의 '분양권에 주목할 시기'에 관한 글
https://blog.naver.com/jmd0104/222937535616
분양권에 주목할 시기가 다가온다.
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서론 - 분양권에 주목해야 되는 이유는 ?
최근 부동산가격의 전체적인 조정과 함께 가격이 저렴해진 아파트 뿐 만 아니라 아파트분양권에도 다시 주목해야 될 시기가 다가오고 있다. 아파트 분양권을 주목해야 될 이유는 아래와 같다
1) 기준금리의 상방임박
분양권에 주목해야 되는 첫 번째 이유는 기준금리의 상방압박이다. 3.25%, 3.5%, 3.75% 등 기준금리 인상의 한계선에 대해 여러 의견이 분분하지만, 추후 기준금리의 상승폭은 생각보다 높지 않다는 것이 대체적인 중론이다. 그리고 경기침체에 대한 우려 등에 따라 '23년에는 상승한 기준금리에 대한 조정이야기가 나오기 시작할 예정이기 때문에 향후 금리인상에 대한 부담은 줄어들게 되었다
2) 매(금리인상)도 먼저 맞는 것이 낫다.
금리인상이 얼마나 더 이루어질지는 모르겠지만, '매도 먼저 맞는 것이 낫듯이' 금리인상 역시 한번에 상승할 수 있는 한계선까지 상승 후 서서히 하락하는 것이 아파트 분양권을 보유한 사람 입장에서는 더 유리하다
그 이유는 아파트분양권의 경우 금리와 연동되는 변동금리를 통해 중도금대출을 받게되기 때문이다. 중도금대출의 경우 아파트중도금이 회차에 따라 누진적으로 증가하며, 이자 역시 시간이 지날수록 누적된 중도금대출액에 비례하여 상승하기 때문에 최초 금리가 크게 상승한 뒤 하락하는 것이 금리가 덜 상승하였다가 추후 더 상승하거나 덜 하락하는 것보다 중도금대출의 이자총액이 더 낮게 형성되기 때문이다. 하지만 분양권의 가격은 금리가 인상될수록 당장 금리인상에 따른 중도금대출 등에 대한 부담이 선 반영되어 분양권의 프리미엄은 더 낮아지게 된다
3) 취득세 중과배제 이슈가 있다.
입주까지 2년 이상이 남은 아파트분양권의 경우 취득세중과가 풀릴 수 있다는 기대감을 가질 수 있다. 2022년 전국 아파트 거래량을 보면, 특히 서울의 경우 거래량이 현격하게 줄어든 모습을 볼 수 있는데, 이는 부동산시장 침체에 대한 두려움에 따라 무주택자들이 주택구입을 꺼리고 있고, 취득세중과에 따라 다주택자들이 주택구입을 하지 못하기 때문이다
이러한 거래량이 누적될 경우 세수확보 및 부동산거래와 관련된 유관업종(공인중개사, 이사업체, 인테리어업체 등)들의 침체우려로 인해 취득세중과를 풀 명분이 쌓이게 된다
취득세중과배제가 시행된다면, 분양권 및 일시적2주택 등으로 중과취득세의 징수여부가 결정되지 않았거나 취득세징수가 유예된 사람들까지 취득세 중과를 소급하여 풀 가능성도 있다
'22년 11월 중도금대출의 대상을 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하였을 때, 이미 분양계약을 체결한 경우에도 제도시행('22년 11월 21일)이후 도래하는 중도금 회차분에 대해 중도금대출을 소급하여 적용한 전례가 있으며, 취득세중과를 푼다는 것은 취득세중과를 풀어 거래를 활성화시키려는 의지에 기인한 것이기에 최대한 많은 사람들에게 중과해제의 혜택을 주려하기 때문이다
그리고 만약 취득세중과의 소급적용이 되지 않는다고 해도, 전매가능한 분양권의 경우 상호전매를 통해 취득세중과해제일 이후 분양권의 전매가 이루어진다면, 취득세중과를 배제받는 효과를 얻을 수 있다.
4) 주택공급이 줄어든다.
금리인상 및 물가상승은 토지가격 및 아파트공사비를 높여 추후 지어지게 될 주택공급을 줄어들게 하는 역할을 한다. 특히 서울의 경우 재개발, 재건축 등 정비사업을 통해서만 주택공급이 가능하다. 그러므로 정부 입장에서는 신속통합기획, 모아주택 등을 통해 재건축, 재개발에 대한 규제를 완화함에도 불구하고, 절대적인 사업성악화로 신축아파트의 공급이 더 줄어들게 될 것이다. 이는 현 시점의 확정된 가장 신축아파트인 착공이후 아파트분양권의 가치를 높이는 이유가 될 것이다
5) 저렴하게 투자할 수 있다
무엇보다 지금은 저렴한 가격에 분양권을 투자할 수 있다. '20년 9월 23일 이후 입주자모집공고를 낸 지방광역시, 수도권 과밀억제권역, 성장관리권역 그리고 분양가상한제의 적용을 받는 지방 택지지구의 아파트분양권의 경우 분양권의 전매는 불가능하지만, 이를 제외한 전매가 가능한 분양권들의 경우 수도권 외곽지역(자연보전권역_경기도광주, 용인시 읍.면지역, 이천시 등)도 프리미엄이 거의 없거나 심지어 마피(마이너스 프리미엄)으로 나온 매물들도 볼 수 있다.
이러한 분양권들은 최초 투자가능금액이 0.5억원 미만이기 때문에, 상대적으로 저렴한 가격으로 투자할 수 있다. 심지어 중도금대출 등으로 인해 마이너스피가 3,000만원 이상 나온 매물들도 가끔 볼 수 있는데 이러한 매물은 당장 투자하는데 1,000만원 내외의 자금만 들어가는 경우도 있다
이러한 이유로 최근 가격조정이 많이 이루어졌거나 거래가 잘 되지 않은 분양권에도 주목할 시기가 다가오고 있다
분양권에 주목할 시기가 다가온다.
1. 어떤 분양권을 취득해야 하는가?
2. 결론
1. 어떤 분양권을 취득해야 하는가?
분양권에 주목해야 할 시기가 다가온다면, 어떤 분양권을 취득하면 좋은지 알아보도록 하자
a. 입주가 여유있는 분양권
취득하기 좋은 첫 번 째 사례는 입주가 여유있는 분양권이다. 최소 입주까지 2년 이상의 시간이 남은 분양권의 경우 중도금대출의 누적과 아울러 '23년 이후 금리가 고점에서 서서히 하락할 때, 중도금대출누적액이 늘어나는 구조가 되기 때문에, 중도금대출이자의 체감효과를 좀 더 잘 누릴 수 있게 된다
게다가 '22년 이후 공사비와 금리인상에 따른 주택공급감소(착공건)의 감소에 따른 직접적인 영향이 최소 2년 이후 발생할 것으로 보이기 때문에, 입주가 여유있는 분양권을 구입하는 것이 좋다. '20년 9월 23일 이전 분양모집공고를 낸 수도권(과밀억제권역, 성장관리권역) 및 비수도권 광역시 중 '20년 9월 이전 비조정지역이었던 곳들은 분양권의 전매가 가능하였기 때문에 투자자들이 많이 유입되었는데, 이는 해당 분양권들이 입주하게 될 '23년 하반기까지 입주임박분양권들의 가격약세를 예상하게 하는 원인이 된다.
하지만 이 시기기 이후에는 전매제한으로 인해 실수요자들이 분양권을 받은 사례가 많으며, 투자자들이 구입할 만한 분양권 자체가 많지 않았기 때문에 '24년 이후에 입주하는 아파트들의 경우 임대차매물이 생각보다 많이 나오지 않아 해당시기 금리인하효과와 아울러 매매가 및 전세가가 안정적으로 형성될 것으로 보인다. 이러한 수혜를 받을 수 있는 입주시기에 여유가 있는 분양권을 주목할 필요가 있다
사례
* 경기도 광주시, 용인시, 이천시 등에 위치한 입주까지 2년 이상 남은 전매가능한 분양권
b. 청약
청약 또한 분양권을 취득할 수 있는 좋은 방법이다. '22년 11월 이후 서울시 내에서도 분양가상한제의 적용에 따라 분양이 지연되었던 여러 아파트들의 분양공고 및 분양이 이어지고 있는 만큼 올림픽파크포레온, 장위자이레디먼트, 이문1구역, 이문3구역, 방배5구역, 방배6구역, 신반포15차 등 서울 곳곳에 많은 아파트들의 분양이 이어질 예정이며 이러한 아파트들의 경우 일반분양세대가 많기 때문에(올림픽파크포레온 4,000세대 이상, 장위자이레디먼트, 방배5구역, 이문3구역 1,000세대 이상, 방배6구역, 신반포15차 250세대 이상 등) 저가점으로도 청약을 받을 수 있는 기회가 생길 수 있다.
특히 중도금대출의 기준이 9억원에서 12억원으로 상승하였는데, 중도금대출의 기준선(12억원)을 약간 초과하는 곳에 청약을 넣는다면, '리버센 SK뷰 롯데캐슬(중화1구역)'의 청약사례처럼 낮은 경쟁률 - 낮은가점으로 청약당첨을 받을 수 있는 기회가 생길 수 있으며 일부 비선호세대의 경우 무순위추첨 등을 하게 될 경우 이를 적극적으로 활용해 청약을 받는 기회로 활용해도 좋을 것이다.(기존 중도금대출의 기준선이 9억원에서 12억원으로 상승한 사례를 볼 때, 추후 중도금대출의 기준선이 더 상승할 확률도 있고, 이렇게 될 경우 추후 중도금대출이 가능하게 바뀔 기대감이 있다.)
사례
* 일반분양세대가 많은 청약임박 아파트들(서울) : 일반분양세대가 4자릿수 이상이면서, 현재 착공을 하였거나 착공이 임박된 곳들 중 중도금대출을 받을 수 없어 낮은 가점으로도 청약을 받을 것으로 기대되는 곳(분양가 12억원 초과)
* 올림픽파크포레온, 장위자이레디먼트, 이문1구역, 이문4구역, 방배5구역, 잠실진주, 반포주공1단지 124주구 등
3. 결론
a. 분양권은 주택의 씨앗이다.
분양권은 주택(아파트)을 얻기 위한 씨앗이다. 분양권은 지금당장 분양가의 10~20%의 금액만으로 2~3년 뒤 아파트를 얻을 수 있는 기회를 취득할 수 있으며, 분양권상태에서는 보유세(종합부동산세)의 영향을 받지 않기 때문에 주택숫자를 늘리기 위해 가장 효과적인 방법중 하나이다.
하지만 모든 씨앗이 열매를 이룰 수 있는 것 은 아니다. 어떤 씨앗은 쭉정이로 남을 수 있고, 어떤 씨앗은 열매를 이루어 큰 이익을 가져다주기도 한다. 분양권을 구입하여 보유할 때에는 단기적인 양도차익을 생각하여 아무거나 구입하기보다 중.장기적으로 가져가도 괜찮을 만한 가치가 있는 것을 보도록 하자! 씨앗을 가지고 싹만 틔워 파는 모종판매업자가 되기보다 오랜 시간 보유하여 열매가 될 가치가 있는 분양권을 보유하는 것을 우선으로 생각하자!
b. 농부는 굶어죽어도 씨앗은 베고 죽는다.
'농부는 굶어 죽어도, 씨앗은 베고 죽는다.'는 말이 있다. 이는 현재 아무리 어려움이 있더라도, 미래를 위해 씨앗이 되는 가치있는 분양권은 지켜야 된다는 이야기다. 최근 금리가 상승해서, 임대차를 놓은 아파트의 역전세가 나서, 생활비가 부족해서 등등 여러가지 이유로 분양권을 싼 가격에 처분하는 사람들이 많이 있다. 당장의 단기적인 어려움을 피하기 위해 씨앗과 같은 분양권을 파는 행동은 단기적인 갈증은 해결해 줄 수 있으나, 장기적으로 보면 가치가 높게 상승할 아파트를 얻을 기회를 놓치는 격이다.
c. 분양권을 지킬 수 있는 자가 부를 이룰 것이다
분양권을 지킬 수 있는 자가 부를 이룰 것이다. 취득세, 보유세, 양도세로 인해 주택을 가진 사람들이 추가적으로 주택을 구입할 기회가 없다고 생각하지만, 분양권을 취득한다면 중.장기적인 취득세 중과배제와 다주택자의 보유세율 인하를 기대할 수 있으며, 분양권의 경우 당장에 들어가는 자금이 적으며, 입주이후 양도보다는 계속 보유를 통해 임대차가격(전세 혹은 월세)을 올려받음으로 투자금을 회수할 수 있어 양도세도 크게 생각할 필요가 없다.
그렇기 때문에 분양권이 자산을 키울 수 있는 가장 효율적인 방법 중 하나가 될 것이다. 그래서 분양권을 아파트가 될 때까지 보유하며 자산을 키워갈 수 있는 사람들이 장기적으로 웃게 될 것이다. 화폐가치의 하락과 자산가치의 상승 그리고 사람들의 신축선호현상 강화가 이에 대한 이유이다