20억 부동산 vs 10억 주식 진짜 부자는 누구일까?

'조던' 이라는 필명을 쓰는 분의 글이다. 이 사람이 아마 마삼 (마이너스 3%) 로 유명한 걸로 안다. 주식투자자들 사이에서는 종종 비아냥의 대상이 되기도 하는 거 같던데, 그냥 평범한 투자자가 우습게 볼 사람까지는 아니라고 생각한다

 

내일의 부 라는 책을 읽어본적도, 읽어볼 생각도 없지만 이전 글 중 20억 부동산 vs 10억 주식 중 진짜 부자는 누구일까? 에 대해 인터뷰한 내용이 좀 공감가서 기록해본다

 

https://www.mk.co.kr/news/society/view/2022/01/1504/

20억 부동산 vs 10억 주식…"진짜 부자? 이것 보면 알 수 있죠" [더인플루언서]

 

 

----기사 내용 일부 발췌------

 

 

제가 아는 지인분이 목동에 살면서 10억원대에 아파트를 사서 갖고 있다가 20억원대에 아파트를 팔았습니다. 그런데 잘 계산해보니 남는 것이 없더라고 하셨죠. 왜 그랬을까요

 

이자비용 때문입니다

 

20억원의 아파트에서 10억원의 차익을 남겼습니다. 그런데 10억원이 오르는 기간이 얼마나 되었을까요. 15년 정도의 기간이 걸렸습니다

 

예를 들어 대치동 은마아파트의 경우 2006년에 14억원 했죠. 2021년 12월 현재 24억원 정도 합니다. 15년 동안 10억원이 올랐죠. 이것을 연간으로 나눠보면 1년에 얼마가 오른 것일까요. 1년에 6600만원 정도가 오른 것입니다. 매년 6.6% 정도가 올랐죠

 

20억원의 아파트에서 10억원의 대출을 뽑았을 경우 한 해 이자는 몇 % 정도 될까요

 

 

2016년까지만 하더라도 주택담보대출 이자율은 6% 정도 됩니다. 지금이야 3%대에 대출을 받기도 하지만 그것은 한국은행이 거의 제로금리로 내렸을 때 얘기죠. 요즘에 다시 한국은행이 금리를 올리면서 주택담보대출 금리는 5%대까지 올라갔고 일부는 6%대까지 올라가고 있습니다

 

결국 아파트 오른 것이 이자 비용으로 매년 지급되고 있다는 얘기입니다. 이것은 양도세 계산도 안 한 것입니

 

보유하는 이자 비용만으로도 오르는 집값을 상쇄한다는 얘기가 됩니다. 그러니 제 지인분이 대출을 받아서 집을 샀고 10억원이 남았는데 보유세 내고 이자비용 제하고 양도세 내고 취·등록세에 복비 등 내고 남는 것이 없다고 하는 것 아닐까요

 

부동산 대출

 

 

------내 생각----

 

어차피 부동산 전업투자자들 아파트 뿐 아니라 각종 부동산 상품 (분약권 등등) 모두 자유롭게 투자하는 사람들이 알아서 잘 할 것이다. 하지만 일반 사람들 중 사실은 매매차익만큼 이자비용을 지불하는 사람들이 적지 않을 것이다

 

그냥 이자비용이 나가는 건 어떻게든 아껴쓸수 밖에 없으니까 강제적인 저축 재테크의 측면으로서 부동산 소유는 옳은 방법이지만, 생각보다 양도세 및 이자비용 모두 계산하면 금리가 높은 시기에 무리한 대출을 일으키는 정말 빛 좋은 개살구 식 투자라는 것을 인지해야 한다

 

괜히 영끌족들이 곡소리 난다고 할까? 정말 2020-2021 년 쯤 영끌해서 매수한 사람들은 꽤나 힘든 시기를 보내고 있을 것이다 (일반 평범한 부동산 매수자 기준)

 

어쨋든 지금은 부동산 상승기의 후반기인 것은 맞고 해서 투자자들이 아주 큰 매력은 느끼지 못하고 있는 시기라는 생각이 든다. 하지만, 확실히 우리나라 부동산을 매수한다면 '서울 부동산'을 매수해야겠다는 생각은 요즘 많이 들고 있다

 

지방도 지방소도시는 정말 사라질 것이고, 지방 광역시 핵심지 또는 서울 핵심지 아파트에 대한 공부를 놓지 말고 꾸준히 공부해서 좋은 타이밍에 들어가야겠다는 생각만 든다

 

 

주식투자자들과 달리 부동산 투자자들은 수익률 뻥튀기가 좀 심한 편이다. 예를 들어 5억짜리가 8억으로 오르면 3억 올랐다고 생각하는데, 대출이자비용 및 각종 세금을 고려하면 또 그정도는 아니거든.. 적어도 주식투자자들은 이런 식으로 추가적인 세금이 들지 않으니 진짜 수익이 매매차익과 거의 동일하다

 

요즘은 부동산투자 공부를 주식투자 공부보다는 더 많이 하고 있다 (주식투자는 내 스타일이 어느정도 굳어졌음). 그럼에도 불구하고 내가 죽기 전까지는 주식투자로 인한 기대수익이 더 많을 것이라는 생각이 든다. 이유는 단순한데, 2030년 정도까지는 당장 부동산 매수수요로 볼 수 있는 가구수가 줄어들지 않을 것이지만, 요즘의 출산율 그리고 초등학교 학생들 숫자를 보면 장기적으로는 부동산 투자로 그렇게까지 재미를 못보겠다는 생각이 든다

 

하지만, 기업은 어떻게든 살아남을 가능성이 높다. 괜히 1등주식을 사라고 하는게 아닌 것 같다. 1등 주식만 사서는 부자가 되기에는 힘들수도 있지만, 적어도 웬만한 사람들의 투자수익률보다는 높을 수 있겠다는 생각이 든다