제가 투자해오면서 경험한 바닥과 매수타이밍 (By 수현 님)

항상 자신의 관점을 본인의 뷰를 담담하게 적어나가는 분들이 나에게는 맞다고 느낀다. 또한 본인의 '경험담'을 서술하는 분들을 참 좋아한다

 

그런 관점에서 이번 글도 정독해두면 좋은 글이라고 생각한다. 투자는 너무 복잡해서도 안되고, 핵심적인 몇가지 기준이 있는 사람들이 잘 하는듯

 

https://blog.naver.com/shn2016/222820472766

제가 투자해오면서 경험한 바닥과 매수타이밍

부동산

 

 

-----------이하 원문-----------

 

 

공포장일때 매수해야 한다는 이야기는 귀에 잘 들어오지 않습니다

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정말 확고한 확신이 있지 않고서야 그리고 현금을 넉넉히 보유하고 있지 않고서야 공포장이나 불황일때 매수는 남의 일처럼 느껴지게 됩니다

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진짜 바닥을 알기란 쉽지 않기 때문에 막상 진입을 한 이후에도 바닥을 뚫고 내려가는 경우도 많습니다

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특히 실물자산이 아닌 주식이나 코인 같은 투자는 바닥을 가늠하기가 어렵습니다

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하지만 부동산은 상대적으로 바닥을 가늠할 수 있는 근거를 일반인들도 찾을 수 있습니다

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매매는 실입주하는 수요도 있고 실입주하지 않는 투자수요가 있습니다

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이 투자수요가 어떨때는 씨가 말라있다가 어떨때는 폭발적으로 증가되기도 하기에, 이 수요에 따라 매매가격의 변동성이많이 달라지게 됩니다

 

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여기서 투자수요가 참 애매한데 반드시 다주택자만을 투자수요로 볼 수는 없고, 실입주자이지만 갈아타기를 위해갭투로 미리 집을 매수한 2주택자들도 투자수요로 볼 수 있습니다

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그래서 실수요와 투자수요의 경계가 모호하다는 점입니다

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특히 수도권의 경우 지난 몇년간 다주택자들은 시장에 참여할 수가 없는 환경이었는데 매매가격은 급등을 했습니다

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다주택자들이 시장에 참여를 할 수 없었으니 전월세 물량이 감소되었으며, 여기에 기름을 부은것이 임대차3법이었고, 무주택자나 갈아타기 수요자들은 집을 살 수밖에 없게 되었고 그래서 가격은 상승하게 되었습니다

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그래서 매매는 예상하지 못한 변수에 따라 가격의 변동성을 가져오는데, 전세시장은 그렇지 않다는 것입니다

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전월세시장에는 오로지 실입주자만 들어오는 시장이기 때문에, 시장에 전월세 물량이 많고 적음에 따라 가격이 연동되어 움직입니다

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KB부동산 기준으로 1986년부터 지금까지 전세가격이 하락했던 시기는 손에 꼽을 정도입니다

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1990년대초 전국에 200백만호의 아파트가 공급되었을때, 1997년 IMF때 여기저기 부도가 나고 실업자가 양산되었을때, 이 두가지 케이스에는 전국의 전세가격이 떨어졌지만 그 이후 전세가격은 지역별로 물량에 따라 하락 또는 상승을 했지만 하락한 경우 물량에 따른 단기 하락이었지 물량이 정리되면 전세가격은 상승을 했었습니다

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매매거래량과 전세거래량의 형태는 좀 다르게 나타나는데, 매매는 불황일때는 거래가 급감했다가 활황일때는 폭증하기도 하는데 전세거래는 일정한 간격으로 감소와 증가를 반복해서 나타나는 특징을 보이는데 이것은 시장에 전세수요는 어느 정도 큰 변동성 없이 일정하다고 할 수 있습니다

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특히 봄 이사철과 가을 학군 수요철때는 전세거래가 활발하게 나타나는데, 이때 신축입주물량이 없으면 전세가격상승이 더 크게 오르게 됩니다

 

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시장의 바닥을 정확하게 확인할 수는 없지만 우리 나라 특유의 전세시장이 있기 때문에, 앞으로 몇년간 전세가격이 떨어지지 않겠다는 확신을 가질 수 있는 순간이 오면 그때가 바닥이라고 생각해 볼 수 있습니다

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전세가격이 더 떨어지지 않겠다는 확신은 신축입주물량을 근거로 삼아야 합니다

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물론 여기서 바닥이란 매매 가격에 거품이 빠져서  가격이 더 빠질 수 없는 상태의 시장을 의미합니다

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이때 미분양이 많이 쌓여 있을 수도 있습니다

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2008년 지방 바닥일때 미분양 엄청 쌓여 있었고

2013년 수도권 바닥일때 미분양 엄청 쌓여 있었고

2019년 지방 바닥일때 미분양 엄청 쌓여 있었습니다

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위 사례를 보시다시피 미분양 수치만으로는 바닥을 찾기에는 한계가 있습니다

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물론 미분양이 감소되는 추세를 보고 매수 타이밍을 가져가도 되지만, 진짜 바닥을 판단하기에 미분양은 정확한 근거는 될 수 없습니다

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한가지 생각해볼 문제는 바닥과 매수타이밍이 반드시 같아야 된다는 것인가 입니다

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지금 전국에서 대구가 가장 많이 빠지고 있는데, 규제가 풀리고 난 이후 일부 투자자들이 진입했다는 이야기도 들리고 있는데 (진짜인지 가짜인지 알수는 없지만) 이들의 매수 타이밍이  맞다 틀렸다의 문제라기보다, 아직 바닥이 오지 않았지만 그들은 선택을 했다는 것이고 그 이후의 일들은 그들의 몫입니다

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반대로 바닥을 확인하고 뒤에 매수 하는 사람들 역시 비록 가격은 상승하였지만  그들의 선택이 잘 못 된것은 아닙니다

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이렇듯 바닥과 매수타이밍은 반드시 일치하지 않을 수 있습니다

 

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제 경험상 바닥은

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1. 매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않을때

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(전세물량이 없어 전세수요가 매매로 쉽게 전환할 수 있는 환경, 즉 전세가율이 높다는 것)

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(전세대출을 받았을때 이자와 매매담보대출을 받았을때 이자가 크게 차이 나지 않을 정도)

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2. 앞으로 2~3년간 신축아파트 입주물량이 평균치보다 적을때

(이러면 2~3년간 전세가격이 떨어지지 않을테니)

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3. 지난 2~3년간 매매가격이 빠졌을때

(지역에 따라 시장 환경에 따라 매매가격 하락률을 다르니 대충 20~30%라고 퉁칩시다)

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이렇게 3가지 상황만 생각해서 저는 매수타이밍을 가져왔었는데, 그때가 찐 바닥까지는 아닐지 몰라도 바닥 근처에 비벼볼 수는 있었던 것 같습니다

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물론 그때 그때마다 정부 정책이라든지 거시경제 지표가 영향을 줄 수도 있었겠지만, 내가 직접투자를 할때 고려되어야 될

제일 첫번째 조건이 아니었다고 할 수 있습니다.

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암튼 제가 투자해오면서 생각하고 경험한 바닥과 매수타이밍에 대해 길게 적어봤는데요

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제가 인사이트가 아직은 많이 부족해서 어렵고 복잡한 이론은 잘 모르겠지만 경험치를 말씀드려 봤습니다

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제가 투자한 14년간의 경험을 토대로 말씀드린것이니 전혀 근거없는 이야기는 아닐 것 같습니다

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위의 내용은 블로그에 여러차례 비슷한 내용들을 자주 올렸으니 새삼스런운 것은 없습니다

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참고만 하시구요.

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기차를 타고 가면서 시간이 남다보니 집중이 잘 되어 글을 남겨봅니다