흙수저 직장인 월급으로 3년만에 강남아파트 사는법 (by 가재붕어개구리)

부동산스터디 카페에서 좋은 글 많이 써주시는 분이다. 강남아파트 못산다고 한탄만 하지 말고, 부동산 투자자들의 이런 글이라도 읽으면서 생각해봐야 한다

 

규제가 있다면, 규제가 풀릴때 어떻게 될까? 이런 생각을 해봐야 하지 않을까

 

----이하 원문---------

가재붕어개구리

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(갭투자 티끌모아 태산)

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강남 아파트 갭투자 하려면 30억짜리 아파트 기준 최소 15억 정도가 필요합니다. (전세가율 50% 가정)

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그런데 15억을 모으려면 열심히 모아도 오래걸릴 뿐 아니라 모았다 하더라도 그때는 강남아파트 가격이 올라있겠죠.

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내가 모으는 속도보다 강남아파트 가격변동이 크므로 살 수 없다는 결론이 납니다.

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그러나 누군가는 사고 있습니다. 저도 좋은 기회가 되면 살껀데요. 핵심은 전세가율과 시장전망 입니다.

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앞으로 최소 5년 동안은 이주수요로 서울 수도권에는 전세가격 상승압력을 받을 가능성이 매우 높습니다.

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소액투자 2억 짜리 전세가율 80%정도면 실 투자금이 건당 4천만원 입니다. 그러나 입주가능 물건으로 도배장판 수리를 해주면 매매가격 대비 90%까지 전세를 맞출 수 있습니다.

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지금도 공시지가 1억미만 취득세를 1.1% 내면서 전세를 높게 셋팅할 수 있는 물건들이 있습니다.

꼭 공시지가 1억미만이 아니더라도 갭이 적은 물건들은 고려해볼 수 있습니다.

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사더라도 앞으로 올라갈지가 가장 관건인데요. 서울 수도권 직주근접이 가능한 곳들은

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실제 입주가 시작되기 까지는 상승 할 것으로 판단하고 있습니다.

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대출을 풀어줘도 상승, 취득세 감면해줘도 상승, 양도세 풀어줘도 단기조정이 나올 수 있지만 다시 상승전환할 것으로 보고 있습니다

 

심하게 곪아있는 병변을 신규공급이라는 바늘로 터트려야만 합니다. 상승이라는 고통이 따르겠죠.. 양도세 풀어주는 것은 소염제 처방이나 다를게 없다는 것이죠.

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아무튼, 올라간다는 가정하에.

 

시세 2~3억짜리 갭투자 물건 15개 정도 사두고 이 물건들이 4~5억이 되면

1채당 -> 2억씩 * 15채 = 30억이 남게 됩니다.

세금 10억 낸다 쳐도 남는 20억으로 강남에 전세가율 50% 정도 하는 40억 짜리 갭투자를 하면 됩니다.

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집은 집으로 사는 것입니다. 돈 생길때 마다 하나 둘씩 모아가면서 시가총액을 늘리면

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상승은 시가총액 * %로 반영되기 때문에 상승장에서는 몸집을 키우는 것이 핵심입니다.

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잔챙이라고 무시했던 애들이 모이고 모여서 강남아파트로 변하는 마법입니다.

물론 잔챙이들 상태로 관리한다면 수익률은 더욱 극대화 됩니다.

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종부세 때문에 똘똘한 한채가 유행했지만 정권이 바뀌었습니다.

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따라서 수익률을 극대화 하기 위해서는 분산전략이 더 유리할 수 있다는 점.^^

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썩다리도 누군가에게는 안락한 보금자리일 수 있다는 점. 모든사람이 나같지 않다는 점. 나보다 잘난사람도 많지만 어려운 사람도 많다는 점.

세금 무서워면 장 못담가요. 세입자 응대 무서워하면 장 못담가요. 관리하기 귀찮으면 장 못담가요

 

----내 생각---

 

설명하는 투자방식이 이해가 되긴 하는데, 아직 내가 직접 실행할수 있을지는 의문이다. 일단 투자금도 없긴 하지만 갭투자 적은 물건을 몇채씩 끼고 사는 거 자체가 마음이 편하지는 않는다. 그래서 누군가에게는 기회겠지

 

이런 글을 대충 읽지 말고 시간내서 읽다보면 분명히 나도 부동산 투자와 관련해서 감이 오는날이 오지 않을까 싶다

 

뭐 아무튼 강남아파트에서 살고 싶다면 맨 첫줄에 나와있듯 '현재'기준으로도 순자산 15억은 있어야 하는 것이고 (갭으로 사도), 이건 전문의처럼 월 1000-1500버는 사람들도 아껴야 10년을 일해야 모으는 돈이니.. 일반 직장인은 사기가 굉장히 힘들다고 보면 된다

 

그렇다면 생각을 가붕개 님처럼 바꿀수 밖에 없다. 되는 방향으로 생각을 해야지, 단순히 벌어서 살려면 못산다고 봐야..

 

집은 집으로 사는 것이라는 말이 기억에 남는다