부동산 가치투자자를 위한 코로나 팬데믹 대응전략ㅣ코로나 부동산 전망

코로나19 팬데믹에 대한 불확실성이 줄어들고 있다는 생각이 듭니다. 치료제와 백신 개발이 빨라지고 있습니다. 중국의 경우 신규 확진자수가 정점을 찍고 한달만에 진정됐습니다. 우리나라도 2월 29일 신규 확진자수가 정점을 찍었으니 3월말까지 진정될 것으로 믿고 싶습니다. 낮 최고 기온도 이번 주부터 15도를 넘어가기 시작했습니다. 4월말까지 글로벌 코로나 팬데믹이 진정되길 바랍니다.

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수도권 주택시장은 3월 셋째 주에 코로나 팬데믹으로 인한 증시 폭락으로 공포가 확산되면서 매물이 늘어나고 있습니다. 아직은 몇 천만원 내린 저가매물이 대부분입니다. 반면 강남3구는 30% 안팎 오른 2020년 공시가격으로 종합부동산세 부담이 커져 실거래가 최고가 대비 3억원 이상 떨어진 급매가 나오고 있으며 제한적으로 거래되고 있습니다. 대부분 5월말까지 잔금조건입니다.

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시장참여자들의 매수심리를 나타내는 매수우위지수도 수도권에서 일제히 하락했습니다. 서울과 인천은 3월 셋째 주에 전주보다 10% 포인트 가까이 떨어졌습니다. 일시적 매수자 우위시장이 시작됐습니다. 매물은 늘어나고 대기 매수자는 관망하고 있습니다.

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반면 분양시장은 뜨겁습니다. 3월 24일 1순위 청약한 힐스테이트 송도 더스카이의 경우 84B타입 수도권(서울 인천 경기 등 기타지역) 청약경쟁률이 543.7대 1을 기록했습니다. 분양가가 7억5천만원 안팎에 달합니다. 예상대로 비규제지역이라 인근 신축 실거래가 수준으로 분양가를 책정했습니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 위기일수록 기본으로 돌아가는 칼럼을 썼습니다. 부동산 가치투자자들이 코로나 팬데믹에 어떻게 대응해야 하는지를 정리했습니다. 최근 제가 존경하는 가치투자 현인들의 글을 많이 인용하고 있는데요. 이번엔 평소 부동산 가치투자에 대한 제 생각을 정리했습니다.

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- 현실적 낙관주의가 돼라. 시장에 공포가 지배할수록 더더욱. 위기에서 기회를 찾아야 한다. 시장에 머물러야 한다.

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- 주식 가치투자의 아버지, 벤저민 그레이엄께서 말씀하셨듯 가치투자의 최대의 적은 코로나19 팬데믹이 아니다. 투자자 자신이다.

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- 계란은 한 바구니에 담아야 한다. 물론 한 바구니에 담은 계란은 모두 싱싱해야 한다. 장세에 따라 부동산과 주식을 왔다갔다하는 어설픈 분산투자는 살얼음을 걷는 것과 같다. 지금 코로나 팬데믹으로 주가가 폭락했다고 부동산 팔고 주식으로 갈아타는 투자가 가장 멍청한 투자다. 계란을 여러 바구니에 담는 분산투자는 순자산(부채 제외)이 최소한 50억원 이상 될 때 하면 된다.

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- 부동산 가치투자로 최대의 수익을 올리려면 최소한 4년 이상 보유해야 한다. 부동산에서 2년 미만 단타는 푼돈을 벌 가능성이 높다. 티끌모아 태산이 아니다. 티끌은 티끌일 뿐이다. 적진성산(積塵成山 )이 아니라 적진성진(積塵成塵)이다.

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- 시세차익형 투자자라면 평생 5번 정도 부동산 가치투자로 ‘경제적 시민권’을 획득하고 나아가 부자가 될 수 있다.

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- 자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라. 빌라 상가 상가주택 토지 등에 투자하고 싶다면 잘 알 때까지 투자를 해선 안된다.

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- 부동산 가치투자자는 매크로(거시경제) 분석가가 아니다. 맞지도 않는 매크로 분석에 시간을 허비하지 마라. 그 시간에 부동산의 내재가치에 집중하라. 거시경제는 변수일 뿐이다. 누구도 예측할 수 없다.

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- 코로나 팬데믹도 주택시장에 하나의 변수일 뿐이다. 집값에 큰 변수가 됐는지, 작은 변수가 됐는지는 지나가봐야 안다.

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- 경제위기 리스크에 대비하고 싶다면 미국 집값을 주시하면 된다. 미국 집값이 하락하지 않으면 수도권 집값도 하락하지 않는다. 미국 집값이 하락하지 않았는데 수도권 집값이 하락장으로 돌아섰다면 수급 등 내부요인이나 1997년 외환위기와 같은 ‘국가부도사태’가 왔을 때뿐이다.

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- 2010년 이후 수도권 주택시장 하락장이 글로벌 금융위기 때문에 왔다고 착각하는 사람이 많은데... 내부요인이 더 컸다. 잠실, 반포 등 강남권과 판교 광교 동탄1 등 2기신도시 입주물량이 2008년 이후 급증했기 때문이다. 여기에 주택담보대출 금리가 폭등(7%대)했기 때문이다. 글로벌 금융위기로 낙폭이 증가했을 뿐이다.

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- 주택시장을 이기는 정책은 없다. 한국이 규제책으로 집값이 잡힌 적 있는가? 그럼 규제책이 없는 미국 집값은 계속 오르기만 했는가?

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- 하락장이든 상승장이든 계속 시장에 머물러야 하는 이유는 쌀 때 살수 있기 때문이다. 하락장에 주택시장에서 이탈하고 상승장으로 돌아서기 전 과연 싸게 살수 있을까?

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- 부동산 가치투자는 사업을 하는 것이다. 정비사업은 물론 재고아파트도 지분을 사들여 주주가 된다고 생각해야 한다. 입지가 뛰어나다고 사업성 수익성이 뛰어난 게 아니다.

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- 무엇보다 보유기간중 수익성이 뛰어나야 한다. 수익성이 뛰어난 곳은 아파트 내재가치가 아직 가격에 반영되지 않고 4년 이상 보유기간중 가치가 가격으로 빛을 발하는 곳이다. 이런 아파트를 부동산 개미들보다 선제매수해 장기보유하는 것이다.

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- 아파트 내재가치중 가장 중요한 것은 강남 접근성(고소득)과 직주근접성(안정적인 소득)이다. 다음은 리테일(소매점) 접근성과 학군이다. “거주지가 소득을 결정한다” - 경제학자, 엔리코 모레티의 ‘직업의 지리학’중에서. 강남에서 멀다면 비싼 이웃(랜드마크단지 또는 블루칩 단지)이 있는 아파트가 내재가치가 높다. 생활권내 고소득이 몰려 남보다 빨리 가치가 가격으로 빛을 발하기 때문이다.

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- 나는 부동산 가치투자를 위해 블러드하운드 투자법을 지향한다. 투자 성공스토리를 통해 제2의 흑석한강센트레빌1차, 성수동1가 강변건영 및 뚝섬중앙하이츠빌, 돈의문센트레빌, 미아동 송천센트레빌, 노량진쌍용예가를 수색해 선제매수하는 것이다.

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위기에서 희망을 얘기하고 기회를 잡아야 합니다. 코로나 공포로, 증시 폭락으로, 종부세 부담으로 심약해진 매도자를 공략해야 합니다. 4년 이상 장기보유할 가치가 있는 아파트를 내 것으로 만들어야 합니다. 그러면 V자 반등이든 U자 반등이든 상관없이 결과적으로 최대의 수익을 안겨줄 것입니다.

 

출처 : 네이버 블로그 오윤섭의 부자노트