코로나 사태가 주식시장과 부동산 시장에 끼칠 영향ㅣ금융위기 주가와 부동산

코로나19가 전세계를 강타하고 있다. 바이러스라는 질병 자체는 언젠가는 극복될 것이다. 인체가 면역력을 갖추거나 그 이전이라도 백신이나 치료제가 반드시 나오게 될 것이기 때문이다. 하지만 문제는 그 다음부터이다. 코로나 사태로 정상적인 경제 활동이 어렵게 되면서 실물 경제에 악영향을 끼치고 있기 때문이다.

 

아이러니하게도 코로나 사태는 경제 시스템이 잘 발달된 선진국부터 영향을 받게 된다. 미국이나 독일과 같은 선진국에서 요즘 화장지를 왜 사기 어려운지를 알아보자. 어느 지역의 인구가 급격히 변하지 않는 한 소비 패턴은 크게 변하지 않는다. 코스트코 A매장에서 하루 평균 화장지 100롤이 팔려나간다고 가정해 보자. 많이 팔려나가는 날은 105롤 정도, 적게 팔리는 날은 95롤 정도이고 이 범위를 넘어가는 경우는 거의 없다. 그러면 A매장에서는 10롤 정도의 안전 재고를 유지하고 매일 100롤만 주문을 한다. 안전 재고를 충분히 100롤 정도로 확보하는 것이 좋지 않겠느냐고 생각할 수 있지만, 공간도 돈이다. 부피가 큰 화장지를 매장에 쌓아놓으면 그보다 더 비싼 다른 상품을 쌓아놓을 공간이 부족하기 때문이다. 다시 말해 수요 예측을 잘하는 매장일수록 재고를 많이 확보할 필요가 없다는 것이다. 

 

이번에는 화장지 유통 시스템을 살펴보자. 화장지같이 부피에 비해 가격이 싼 상품은 유통 단계가 간단하다. 중간에 도매상 등 유통업체가 끼게 되면 가격이 비싸지기 때문이다. 유통업체 입장에서도 부피가 큰 화장지 같은 상품은 큰 창고가 필요하므로 수지 타산이 맞지 않는다. 이런 이유로 화장지 생산 공장에서 바로 매장으로 직배송을 할 가능성이 높다. 이래야 물류비용과 유통비용을 줄여서 경쟁력 있는 가격에 화장지를 팔 수 있는 것이다. 이를 전문용어로 SCM(Supply Chain Management)라고 한다.

 

이번에는 화장지 생산업체 입장에서 보자. 이 업체의 생산량은 매일 비슷하다. 주문량이 비슷하기 때문이다. 그러므로 이 업체에서는 월요일에는 A매장, 화요일에 B매장. 이런 식으로 납품을 하고 있을 것이다. 다시 말해 이 생산업체 입장에서도 팔릴 것만 만들지 미리 만들어서 쟁여놓지는 않는다는 뜻이다. 이래야 재고 보관 비용을 줄일 수 있는 것이다.

 

이와 반대의 경우를 살펴보자. 우리나라에서 생산지에서는 배추가 남아돌아서 생산원가도 맞추기 어렵다고 하는데, 정작 소비자가 마트에 가보면 비싼 배추 값에 놀라게 된다. 광어가 수출이 잘되지 않아 폐사시킬 정도라고 하는데, 정작 소비자는 싼값에 먹기 어렵다. 왜 그럴까? 여러 유통 업체가 중간에서 이익을 챙기거나 물류 또는 보관 비용을 쓰기 때문이다. 한마디로 유통 구조가 복잡할수록 그 피해는 소비자에게 돌아온다.

 

결국 가격 경쟁력을 갖추려면 물류 관리를 최적화해야 한다. 그런데 이 말은 중간 유통 단계에 있는 재고를 최소화한다는 것과 같은 뜻이다. 문제는 이렇게 최적화된 물류 시스템은 평소에는 위력을 발휘하지만, 지금과 같은 비상 시기에는 오히려 약점으로 작용한다는 것이다.

화장지가 왜 부족할까? 이런 현상을 단순하게 사재기 때문이라고 생각했다면 아직 멀었다. 투자에 앞서서 경제 공부를 더하기를 권한다. 화장지의 원재료인 펄프가 중국에서 수입되지 않는다는 가짜 뉴스를 믿고 미국 사람들이 화장지를 사재기해서 미국 마트에서 화장지가 없다는 식의 보도가 많다. 조금만 더 깊게 생각해보자. 정말 사재기 때문에 이런 사태가 벌어졌다면 화장지 생산업체는 오히려 큰 돈을 벌 수 있는 기회인데, 왜 화장지를 더 많이 팔지 않을까?

 

경제를 공부한 사람이라면 사재기라는 자극적인 용어 대신에 수요와 공급의 균형이 깨졌다고 표현하는 것이 맞다. 인구가 하루 아침에 급증한 것이 아니기 때문에 화장지 수요가 갑자기 늘어난 것은 아니다. 그럼에도 불구하고 화장지, 정확하게는 가정용 화장지가 부족한 이유는 엉뚱하게도 재택 근무 때문이다. 현재 미국에서는 전체 인구의 1/3 정도의 주민에게 자택에 머물라는 조치가 적용되고 있다. 외출을 자제하고 집에서 재택 근무 또는 휴가를 보내라는 뜻이다. 이 말은 예전에는 화장지 수요가 직장 100, 가정 100이었다면, 지금은 직장 70, 가정 130으로 바뀌었다는 뜻이다. 이런 이유로 베드타운 지역일수록 화장지 부족현상이 나타나는 것이다. 직장으로 납품할 30을 가정으로 팔면 되지 않겠는가 하고 생각할 수 있겠지만, 미국 직장에서 사용하는 화장지는 가정용보다 사이즈가 훨씬 크다. 다시 말해 생산라인을 바꾸지 않고서는 가정용 화장지 공급을 크게 늘리기에는 한계가 있다는 뜻이다. 결론적으로 정교한 시스템일수록 비정상적인 상황에서는 적응이 늦다는 뜻이다.

 

화장지 부족 사태는 하나의 작은 예에 불과하다. 하지만 이는 코로나 바이러스 사태가 전세계 물류 시스템에 영향을 주기 시작한다는 신호탄이 될 수도 있다는 것을 의미한다. 우리나라는 세계에서 다섯 번째로 수출이 많은 나라이다. 우리나라 경제 규모에 비해 수출 의존도가 지나치게 높은, 한마디로 수출로 먹고 사는 나라라는 뜻이다. 다시 말해 세계에서 가장 큰 소비 시장인 미국이나 유럽의 수요가 위축된다면 그 영향을 직접적으로 받을 수밖에 없다는 뜻이다. 중국이나 베트남으로의 수출 물량이 과거보다 늘었다고 해도 그것은 그들 나라의 내수용이기보다는 가공 무역을 통해 최종 목적지가 미국이나 유럽인 중간 상품이다.    

  

코로나 사태가 언제 진정될지는 아무도 모른다. 하지만 이런 사태가 장기적으로 지속된다면, 지금부터 영향을 받고 있는 영세 자영업자에 이어, 상당수의 직장인들이 직장을 잃거나 급여가 삭감되는 고통을 받을 수도 있다. 1997년의 IMF외환위기 사태와 2008년의 국제금융위기에 버금가는 경제 위기를 맞을 수도 있다는 것이다. 코로나 바이러스 감염도 무섭지만, 그 이후에 들이닥칠 경제 쓰나미를 조심해야 한다는 뜻이다.

  

그러면 세계 경제는 이대로 무너질 것인가? 현 상태를 가만히 놔두면 경제 위기가 발생할 가능성이 상당히 높다. 하지만 각국 정부나 중앙은행에서도 이를 인지하고 있기 때문에 선제적으로 여러 조치를 취하고 있다. 3월 들어 미국의 중앙은행 격인 FRB에서는 기준금리를 1.5%포인트나 인하를 하여, 제로 금리 수준으로 맞추었고 이것도 모자라 경기가 살아날 때까지 무차별로 자금을 살포하겠다고 발표한바 있다. 인위적인 인플레이션을 일으키겠다는 뜻이다. 이에 따라 주가도 급락과 급등을 반복하고 있다. 시장 참여자들의 투자 심리가 극도로 흔들리고 있다는 것을 의미한다.

  

그러면 개인은 어찌 대처할 것인가? 경제 위기 발발 가능성을 크게 보고 현재 자산을 모두 현금화하여 가지고 있는 것도 좋은 방법이지만, 시중에 풀릴 돈을 감안하면 나중에 본인이 가지고 있는 돈의 가치는 상당히 감소될 가능성이 있다. 반대로 인플레이션을 기대하고 자신의 능력 이상으로 투자를 하는 것은 언제 있을지 모를 동네 잔치를 굶으며 기다리는 것과 같다.

 

그러므로 개인이 택할 첫 번째 수칙은 먼저 자신의 능력이나 상황을 냉정하게 평가하는 것이다. 본인이 타고 있는 배가 크루즈인지, 아니면 조그만 보트인지를 알아야 한다는 것이다. 크루즈의 경우는 작은 파도에 영향을 받지 않는다. 이 경우는 보다 먼바다를 바라봐도 된다. 하지만 본인이 타고 있는 배가 보트라면 작은 파도의 흔들림에도 영향을 받을 수밖에 없다. 한가롭게 먼바다만 바라보고 있다가는 배가 뒤집힐 수도 있다는 뜻이다. 여기서 배는 본인의 자산일 수도 있고, 소득 수준일 수도 있고, 직업의 안정성일 수도 있다.

가장 나쁜 경우는 본인은 크루즈를 타고 있는데, 보트를 타고 있는 사람들이 우왕좌왕한다고 거기에 휩쓸려서 같이 항구로 대피하거나, 반대로 본인은 보트를 타고 있는데 크루즈들이 거침없이 가는 것을 보고 따라서 파도가 거세지는 바다로 나가는 일이다.

 

두 번째 수칙은 투자를 너무 조급하게 보지 말라는 것이다. 요즘 개인 투자자들이 주식 시장에 많이 투자한다고 한다. 특히 삼성전자라는 종목에 집중해서 투자를 하고 있다. 망할 가능성이 적은 회사라는 점과 과거 사례로 보아 경제 위기 뒤에는 반드시 반등이 뒤따른다는 것을 보았기 때문이다. 이 두 가지 측면은 어느 정도 사실에 가깝다. 하지만 그것이 투자 수익을 보장해주는 것이 아니다.

 

보통 주식 시장의 경우, 떨어질 때는 폭포처럼 떨어지고 오를 때는 등산처럼 오른다. 떨어질 때는 생각할 여유도 없이 너무 급하게 떨어지니까, ‘어어’ 하다 보면 쪼그라든 계좌만 남아 있게 된다. 그러나 반등이 시작되면 하루도 빠짐없이 오르는 것이 아니라 오르다 내리다 하면서 지리하게 천천히 오르게 된다. 그러면 투자자는 생각이 많아지는 것이다. 오르다 조금 떨어지면 고민 고민하다가 덜컥 팔게 되는 것이다.

 

미국 통계에 따르면 1957년 이후 주가가 20% 이상 빠졌던 때는 딱 열 번 있었다. 그 중 주가가 바닥을 쳤던 기간은 271일이었고, 전고점을 회복하는데 걸리는 시간은 536일이었다. 다시 말해 어떤 위기가 닥쳤을 때 평균 하락기는 9개월이고, 이전 가격을 회복하는 데는 18개월이 걸렸다는 것을 의미한다.

  

대부분 주식 투자를 처음하는 사람들은 주가가 상당히 빠졌을 때, 본인이 산 다음날부터 주가가 V자 형태로 급반등하여 상당한 수익을 거두는 것을 상상한다. 하지만 대부분의 경우, 그리고 길게 보면 주식은 누운 L자 형태, 그러니까 나이키 심볼과 비슷한 형태를 띠게 된다. 다시 말해 평균적으로 27개월(=하락기 9개월+회복기 18개월) 이상 견딜 뚝심이 없는 사람은 절대 주식투자를 해서는 안된다.

  

부동산 투자처럼 주식 투자를 하면 성공할 가능성이 높다. 하지만 단기 투자라면 수익을 내기는 쉽지 않다고 할 수 있다. 반대도 주식 투자처럼 부동산 투자를 하면 필패이다. 결국 주식이든 부동산이든 경제 흐름을 정확히 읽고, 자신에게 맞는 전략과 종목을 찾아 꾸준히 투자를 하는 것이 성공의 지름길이다.

  

그러면 우리나라 부동산 시장은 어떨까? IMF외환 위기부터 지금까지 전고점에 비해 1% 이상 하락했던 적은 다섯 번이 있었다. 첫 번째가 IMF 외환 위기 때인데, 1997년 10월부터 1998년 11월까지 13개월간 전국 아파트 값은 15.1%가 하락했다. 그리고 전고점을 회복한 것이 2001년 7월이었으니, 32개월이 걸린 것이다. 

 

 

두 번째 하락기는 2004년의 카드대란 때로 2004년 5월부터 2005년 1월까지 8개월간 1.9% 하락하였다. 하락폭이 작아서 이번에는 3달만에 전고점을 회복하였다. 세 번째 하락기는 2008년의 국제금융위기 때로 2008년 9월부터 2009년 3월까지 6개월간 2.7% 하락하였다. 전고점을 회복한 것은 2009년 12월로서 9달이 걸렸다. 네 번째 하락기는 2012년의 내수 침체 때로 2012년 5월부터 2013년 8월까지 15개월간 1.3% 하락하였다. 그 후 전고점을 회복한 것은 2014년 3월로서 7달이 걸렸다. 마지막 하락기는 현 정부 들어서 규제가 집중되고 공급이 많았던 2018년 11월부터 2019년 8월까지 9개월간 1.0%가 하락하였다. 그 후 올해 1월까지 5개월만에 전고점을 회복하였다.

  

다섯 번의 하락기를 살펴보면, 위기가 닥쳤을 때 평균적으로 열 달(10.2개월)은 하락을 하다가 바닥을 찍고 재상승을 하여, 열 한달(11.2개월)만에 전고점을 회복하는 것으로 나타났다. 한국과 미국의 차이가 있기에 정확한 비교가 되기는 어렵지만, 주식 시장은 빨리 하락하기 때문에 반등 시기도 상대적으로 빠르지만 회복 기간이 오래 걸리고, 주택 시장은 천천히 하락하다가 상대적으로 주식 시장보다는 빠른 회복세를 보인다는 것이다.

  

두 시장 흐름의 공통점은 첫째, 어떤 위기가 닥쳤을 때, 단기간에 반등하는 것이 아니라 전고점을 회복하는데 최소 22개월에서 27개월 정도의 시간이 필요하다는 것이다. 투자는 장기적인 시각을 가지고 해야 하는 이유가 이것 때문이다. 두 번째 공통점은 어떤 종류의 위기라도 시간이 흐르면 전고점을 회복한다는 것이다. 정부 개입에 따른 인플레이션의 영향 때문이다. 물론 아무거나 사놓으면 무조건 손해를 보지 않는다는 뜻이 아니다. 위기가 닥치면 많은 상장사들이 망해서 상장 폐지되는 경우도 있고, 우리나라 주택 시장에서도 2006년의 전고점을 회복하지 못한 아파트가 수두룩하다.    

 

코로나 사태가 얼마나 더 지속될지 알 수 없다. 다만 확실한 것은 이 사태가 지속되는 기간이 길어질수록 경제가 입게 되는 상처는 커져간다는 것이다. 어떤 사람에게는 지금의 상황이 일생일대 최대의 위기일 수도 있고, 어떤 사람에게는 십몇 년 만에 찾아오는 기회일 수도 있다. 조심하는 것은 좋지만 필요 이상으로 공포에 휩싸이거나 탐욕에 싸여 섣부른 투자를 하는 것은 피해야 할 것이다. 준비되지 않은 사람은 이번 위기를 잘 헤쳐나가기 바라고, 준비된 사람이라면 평정심을 잃지 말고 기회를 살리는 것이 좋을 것이다.  

  

이번에 준비가 되지 않은 사람이라도 이번 사태를 자세히 공부해보기 바란다. 인생이 생각 외로 길기 때문에 살아가다 보면 이보다 더한 위기를 또 맞을 것이기 때문에 이번 기회는 좋은 공부가 될 것이다. 사회적 위기가 어떻게 경제 전반으로 전이되고, 그것을 바라보는 사람들의 공포와 그 기회를 살리려는 또 다른 사람들의 탐욕이 어떤 결과로 나타나는지를 가까이 지켜보기 바란다.

사태가 다 끝나고 나서 “이 그때 그 주식을 샀어야 하는데”, “돈이 없어서 그렇지 그 지역 아파트 사놓았어야 하는 거 누가 모를까?”이런 말을 하는 것은 본인 내공을 키우는데 아무 도움이 안 된다. 본인에게 10억원의 자금이 있다고 가정하고, 이 돈으로 주식에 투자하든 부동산에 투자하든 은행에 넣어두든 키워보라. 실제로 투자한 것처럼 꼼꼼하게 장부로 기록해 나가라는 뜻이다. 그리고 2~3년 후에 그 결과를 평가해보라. 그 돈을 몇 배로 불린 사람도 있을 것이고, 원금조차 못 건진 사람도 있을 것이다. 본인이 너무 공포에 휩싸여 아무것도 하지 못했는지, 반대로 탐욕에 부화뇌동하여 원금마저 날려버렸는지를 알 수 있을 것이다.

  

상승기에 우연히 집을 사서 오르니, 그것이 투자의 전부인줄 아는 사람도 꽤 많다. 투자는 쉬운 분야가 아니다. 이번 기회를 본인의 내공을 키우는 기회로 삼으면 큰 공부가 될 것이다.

 

코로나 사태가 쉽게 진정될 것으로 보이지 않는다. 그러므로 오늘(today) 닥친 코로나 바이러스에 감염되지 않는 것이 무엇보다 중요하겠지만, 그 이후(tomorrow)에 불어 닥칠 경제 위기라는 쓰나미에 대비하는 것도 중요하다. 하지만 지혜로운 사람이라면 쓰나미 뒤(The day after tomorrow)에 나타나는 무지개까지 볼 수 있어야 한다.

​

​몇 년전 개봉한 영화중에서 ‘The day after tomorrow’라는 영화가 있다. 직역을 하자면 ‘모레’이다. 그런데 정작 우리나라에서는 영화 제목이 ‘모레’가 아니라 ‘투모로우(내일)’이라고 소개되었다. 영화에서 내일은 공포의 날이고, 모레는 희망의 날이다. 원작자는 공포 후의 희망을 이야기하고 싶었는데, 비관론을 펼치면 그럴듯해 보이는(?) 우리나라에서는 공포를 부각시킨 듯하다. 원작자는 모레를 보라고 하는데 내일만 보는 우리 상황과 비슷한 것이 신기하기까지 하다

 

출처 : 네이버 블로그 아기곰