매년 4월 강남 집값이 폭등했던 이유ㅣ강남 집값 상승과 하락

2015년 이후 수도권 주택시장 대세상승장에서 매년 4월 마다 서울 집값 특히 강남 집값이 폭등했다. 2015년, 2016년, 2017년, 2019년 모두 4월에 강남발 상승장이 반복되면서 하반기에 규제책이 이어졌다. 2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책이 대표적이다.

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이번 상승장에선 2018년 4월이 유일하게 예외였다. 강남 초고가시장에 직접적인 영향을 준 다주택자 조정대상지역 양도세 중과가 4월 시행됐기때문이다. 하지만 2018년 1~3월 뜨거웠다 4월 이후 조정장세를 돌아선뒤 7월 이후 반등했다.

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이번 상승장에서 강남처럼 아파트값이 비싼 곳이 매년 4월에 폭등한 이유는 무엇일까? 강남 초고가아파트의 경우 수요자가 원하는 신규아파트 공급물량이 부족하기때문이다. 수요초과인 지역에 규제책으로 일시적으로 수요를 억제했기때문이다.

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시가 15억원 초과 초고가주택 보유자는 팔 아파트라면 5월말까지 팔아야 종부세 재산세 등 보유세 부담이 줄어든다. 잔금을 5월말까지 하려면 계약은 대부분 3월에 이뤄진다. 늦어도 4월 중순까지 계약해야 한다.

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또 고분양가 관리지역으로 분양가 통제를 받아왔지만 랜드마크단지이자 대장주인 강남 정비사업 분양및 완판이 4월 폭등을 촉발시켰다. 규제책으로 억눌린 시장심리가 급격히 살아났다. 2016년 3월 개포동 래미안블레스티지 일반분양 완판이 대표적인 사례다.

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매년 1분기(1~3월) 거래량이 증가세로 돌아서면 4월 이후 강남 폭등장이 왔다. 1분기에 서울 등 수도권 아파트값을 매도한 사람이 4월 이후 인서울 인강남 등 상위지역으로 갈아타면서 4월 폭등을 일으켰다.

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그럼 올해 2020년 4월은 어떻게 될까? 올해도 폭등할까? 아니면 2018년 4월처럼 조정장세가 유지될까? 현재로선 조정장세가 유지될 가능성이 높다. 하지만 선제매수하려면 늦어도 4월까지 매수해야 한다. 일시적으로 매수자우위 시장이 왔기때문이다.

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3월 13일 이후 매수심리는 꺾였다. 전국에서 주택 자금조달계획서(비규제지역 실거래가 6억원 이상, 조정대상지역 투기과열지구 3억원 이상)및 증빙자료 15종 제출(투기과열지구 9억원 초과)이 의무화됐기때문이다. 여기에 글로벌 코로나19 확산이 3월에 본격적으로 시작되면서 피크를 향하고 있기때문이다.

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초고가시장은 2월 반등하다 다시 3월 중순 매수세가 꺾여 일시적으로 매수자 우위 시장이 왔다. 현재 시장참여자들의 매수심리를 알수 있는 서울 매수우위지수도 3월 둘째주(9일) 101.7에서 3월 셋째주(16일)에 91.8로 일주일만에 크게 떨어졌다. 종부세 회피성 매물이 팔수 있는 마지노선, 4월 15일 총선 이전까지 매수자 우위 시장이 유지될 가능성이 높다.

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그렇다고 현재 매물이 쏟아지는 것은 아니다. 생활권별 대장주에서 로열동 로열층 급매물이 하나둘씩 나오고 있다. 지분이 작은 재개발 입주권 저가매물이 나오고 있다. 서울 인천 경기 등 수도권 조정대상지역 공통적인 현상이다.

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수도권 주택시장 시장참여자들의 심리는 아직까지 차분하다. 하지만 팔아야 할 물건은 팔려고 하고 있다. 매도후 현금 비중이 높아지겠지만 판 돈은 대부분 다시 아파트시장에 유입될 것이다. 전셋값이 우상향하는 한 말이다.

4월 이후 수도권 주택시장의 최대 변수는 글로벌 팬데믹이 경제위기로 악화될 것인가? 여부다. 심리적으로 4월 이후 코로나 진정세가 유지될 경우 매수심리는 회복될 것이다. 4월 중순(늦어도 4월말?) 이후 미국 유럽 신규 확진자수가 피크아웃되면 매수심리는 더욱 살아날 것이다. 4월 총선 이후 강남 집값은 V자 반등 가능성이 있다.

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4월 총선 결과도 큰 변수다. 제1야당이 종부세 등 부동산 규제 완화를 총선 공약으로 발표했기 때문이다. 4월 총선 이후 임시국회에서 9.13대책보다 한층 더 강화된 12.16대책 종부세 인상안이 확정될 것이다. 원안대로 확정될 것인가? 아니면 축소될 것인가? 또는 2019년 종부세안이 2020년에도 유지될 것인가?

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3월 23일 현재 공포가 시장을 지배하고 있다. 글로벌 코로나 팬데믹에다 3월 18일 공동주택 공시가격안까지 발표됐다. 이에 앞서 12.16대책으로 시가 15억원 초과 초고가주택은 무주택자도 주택담보대출이 제로다.

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전용면적 84타입을 기준으로 시가 20억원이 넘는 강남 아파트 2020년 공시가격은 2019년보다 4억원 안팎 올랐다. 35% 안팎 올랐다. 아크로리버파크, 래미안대치팰리스, 래미안블레스티지, 반포래미안퍼스티지, 대치동 우선미(개포우성 대치선경 대치미도) 등 신축은 물론 준신축 재건축단지가 많이 올랐다. 강남2구의 경우 종부세 부담은 인별 보유주택수 공시가격 합계, 조정대상지역 주택수 등에 따라 따라 차이가 크지지만 2020년에 작년보다 40% 안팎 늘어날 것으로 보인다.

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외부변수를 제외하고 4월 수도권 주택시장 단기 내부변수론 매물량 증가폭이 가장 중요하다. 매물량이 늘어남에도 거래량이 줄어들면 매매가는 하락하기 마련이다. 투자자 스스로 아래 질문에 답을 내려보길 바란다.

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- 글로벌 코로나 팬데믹에 따른 경제위기 공포로 시장에 나오는 매물이 얼마나 될까?

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- 초고가시장에서 2020년 종부세 부담으로 4월 총선 이전까지 다주택자 급매가 얼마나 나올까? 현재 압구정에선 아직까지 종부세 회피성 급매는 늘어나지 않고 있다. 강남 중개업소가 말하는 급매는 실거래가 최고가 대비 2억원 안팎 내린 물건이다.

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- 2020년 6월말까지 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 한시적 유예에 따른 매물이 얼마나 나올까?

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- 2021년 1월 이후 1세대 1주택자(일시적 2주택자 포함) 장기보유특공제 강화에 따라 매물이 얼마나 나올까?

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- 일시적 2주택자의 종전주택 매물이 얼마나 나올까? 참고로 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역이고 2018년 9월 14일 이후 신규주택매매계약을 한 경우 중복보유기간(종전주택 처분유예기간)이 3년에서 2년으로 줄어들었다. 2020년 10월부터 양도세 비과세 매물이 나오기 시작할 것이다.

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- 2021년 1월 이후 보유기간 2년 미만 양도세율 강화(입주권 포함)에 따라 급매가 얼마나 나올까?

 

출처 : 오윤섭님 블로그